Deze site focust op Tak 23-beleggingen. Beleggingen, die minstens ESG-regels respecteren én mogelijk ook impact genereren. Dit is natuurlijk niet het volledig pallet van wat aan “ethische beleggingen” mogelijk is. Te meer omdat die term niet wettelijk gereglementeerd is. Zo beroept Wooncoop zich ook op het feit dat je bij hen ethisch kan beleggen.

Beleggen = risico aanvaarden om rendement te bekomen.

De beleggingen die wij aanprijzen zijn niet-risicoloos. Door spreiding én door onze eigen selectiecriteria (zie onze objectiveringsscore) proberen we de risico’s zo klein mogelijk te houden. En proberen we een gemiddeld rendement te halen van minstens 4 % / jaar. Dit omdat we beseffen dat voor veel mensen rendement belangrijk is. Al is het maar voor bijkomende pensioenopbouw voor wie een onvolledige carrière had en/of in slecht betaalde sectoren actief was. Momenteel is risicoloos rendement in vergelijking tot pakweg 20 jaar geleden niet langer mogelijk. Hoogrentende spaarrekeningen, kasbons aan 8 %,  … het is nostalgie voor oude knarren. Maar voor wie vandaag leeft een onbereikbare droom.

Wat is wooncoop?

Onze insteek neemt niet weg dat er ook elders zinvolle initiatieven bestaan. Initiatieven, die hier zelden aan bod komen. We hebben het op deze blog al gehad over groene coöperaties, genre Ecopower. We hebben het al gehad over de elektrisch autodelencoöperatie Partago. Vandaag hebben we over een wooncoöperatie. De eerste (en dan ook grootste) in België: wooncoop.

Wooncoop werd in Gent opgericht in 2017 en profileert zich als de derde weg tussen een woning huren of een woning kopen. Een derde weg die in onze buurlanden al een tijd bestaat en daar gunstig evolueert. Bij een wooncoöperatie huren bewoners bij een coöperatie.

Waar komt het geld vandaan?

Het geld in de coöperatie wordt bijeengebracht langs 3 kanalen:

• de huurders zelf (met een bescheiden – (min. 3 aandelen) tot grotere bijdrage) en de achterban van de huurders (kennissen/familie/vrienden van de huurders): 1/3. Je kan dus als bewoner gedeeltelijk eigenaar én gedeeltelijk huurder zijn. En dit volgens verschillende verhoudingen.
• niet-bewoners, die als investeerders-coöperanten de projecten financieel steunen: 1/3. Er zijn voor investeerders 2 mogelijkheden: aankopen van aandelen (€ 250 /stuk) of verstrekken van een lening (min. € 5.000).
• bankleningen: 1/3.  WoonCoop leent ook bij banken. Dit om een hefboomeffect te creëren en vlugger vooruit te kunnen. Zodra een project voor 1/3 via haar eigen kanalen gefinancieerd is, wordt de kredietmarkt aangesproken. Voorlopig worden de kredieten alleen bij VDK en Triodos onderschreven.

Hoe wordt het kapitaal vergoed?

Wie een aandeel koopt heeft recht op een meerwaarde van maximaal 2 %.  Uitkering ervan is belastingvrij bij uittreding. De achterban kan afzien van totale- of gedeeltelijke uitbetaling. In voorkomend geval verlaagt de huur verhoudingsgewijs voor de betrokken huurder.

Wie een lening verstrekt kan rekenen op een brutorente van 2 %.

Waarom wooncoop?

Met haar formule wil Wooncoop een alternatief zijn voor de dure aankoop waarop particulieren of financieel minder begoeden vaak hun tanden breken. Ze krijgen woonzekerheid én zeggenschap ook al zijn ze niet de (volle) eigenaar van het pad waar ze in wonen.

Wooncoop wil expliciet betaalbaar wonen organiseren. Dat houdt gelijk ook in dat er niet op winstmaximalisatie ingezet wordt.

Wooncoop wil haar huizen niet verkopen. Ze gaat voor langdurig bezit ervan. Dit laat hen toe beheer van de woning op lange termijn te bezien: ingrepen in de ruimtes of herstellingen worden dan ook vanuit ecologisch perspectief bekeken. Duurzaam, zodat het lang kan meegaan

Ethische bakstenen?

De coöperatie heeft een vliegende start genomen en is in de voorbije jaren flink gegroeid. Diverse projecten op diverse plaatsen zijn al in gebruik of in ontwikkeling.

Wooncoop verkoopt zichzelf als “ethisch beleggen vanuit je eigen woonkamer“. En het moet gezegd de procedures bij intekenen zijn erg eenvoudig en er wordt nergens veel voorbehoud bij aangetekend. Dit in tegenstelling tot de verplichtingen die in de bank- en verzekeringswereld opgelegd worden. Bij deze laatsten moet tot vervelens toe de nadruk gelegd wordt op de risico’s. En moet de bankier/verzekeraar de klant binnenste buiten keren om te meten of hij eigenlijk wel geschikt is voor het product dat men aanprijst. Hier dus niets van dit alles

Zelf beweren ze dat de aantrekkelijkheid steekt in het feit dat:

• je lokaal – bij jouw in de buurt- belegt en niet in 1 of ander bedrijf aan het andere eind van de wereld
• het gaat om een ethisch investering : sociaal & duurzaam
• je geld waardevast belegd wordt. Hierdoor ben je in staat om de inflatie af te dekken
• je belegging in vastgoed zorgenvrij is. Wooncoop zelf neemt de opvolging op zich.

Is dit alles risicoloos?

Hoewel wooncoop goed gerund wordt en op het eerste zicht in een veilig sector actief is, is niets risicoloos. We schreven het al in 1 van onze tussentitels.

Potentiële gevaren.

1. De lening die je onderschrijft is achtergesteld. Gaat het mis, dan staan de banken & de overheid (RSZ, belastingen) voor jouw in de rij om uitbetaald te worden. Blijft er iets over, dan is dit voor jou.
2.  Een aandeel beoogt een rendement van 2 % per jaar. En dat je dit ontvangt bij uitstap. Momenteel vrij van belasting. Volgens info op de FAQ betreft het momenteel nog enkelvoudige intrest. Men is dit aan het herzien zodat het eerlang kan genieten van de wonderen van de samengestelde intrest. Voor wie lang aandeelhouder is scheelt dat een slok op de borrel.
3. Bij de banken wordt geleend aan een variabele rentevoet op 20 of op 25 jaar. Momenteel wordt er geen inflatieopstoot verwacht. Maar over een periode van 20 à 25 jaar kan je in feite niets zinnigs vertellen over evolutie van inflatie.  Bij een opstoot ervan kan de financiëringskost oplopen
4. In de huidige situatie is de rentevergoeding inflatieconform, maar blijft dit in de toekomst zo?
5. Niet 100 % liquide: Heb je als aandeelhouder door onvoorziene omstandigheden toch je geld nodig, dan kan dit pas na de goedkeuring van de algemene vergadering. Dus mogelijk moet je een tijdje wachten. En strikt genomen kan de uitbetaling zelf geweigerd worden zo de financiële gezondheid van wooncoop daardoor in gevaar komt.
6. Huurachterstand, (tijdelijke) leegstand en gebrek aan onderhoud tot uitwonen van privatieve gedeeltes door huurders kan helaas in een coöperatieve structuur (*) ook niet uitgesloten worden. Gebeurt dit herhaaldelijk, dan gaat dit ten koste van de rentabiliteit.
7. Moedwillige schade: Het zal vergezocht lijken, maar stel dat 1 van de huurders moedwillig een brand veroorzaakt. Zal de verzekeraar dan vergoeden? Huurder is immers via minimum 3 aandelen ook stukje eigenaar. En moedwillige schade wordt normalerwijze niet gedekt in een brandverzekering, tenzij ze door ‘derden’ aangericht is. Stel dat je op termijn 100 panden in bezit hebt, dan is de kans op moedwillige schade (door wraak, door zelfmoord(poging), …) statistisch reëel.
8. Waardedaling vastgoed: Niet in België, maar wel in andere Europese landen waren er vastgoedcrisissen (vb. Spanje na 2008 waar woningen plots 50 % in waarde daalden). Stel dat dit zich in de komende jaren om wat voor reden ook voordoet in België. Wat is dan het effect op de houdbaarheid van wooncoop? Natuurlijk men heeft geen verkoopsambitie. Maar kan men dan nog voldoende kredieten losweken om op het groeipad te blijven? Kan de hoogte van de huren dan behouden worden, als elder s de markt implodeert?
9. Wijzigende fiscaliteit: Wat is het effect van een forse stijging van de onroerende voorheffing op het beheer? Niemand in België durft dit momenteel aan, maar anderzijds stellen velen dat inkomsten uit vastgoed in verhouding tot bijv. loonlasten fel bevoordeligd zijn.
10. …

Allemaal spijkers op laag water?

Héhé, willen we nu per sé de onsympatieke uithangen? Natuurlijk niet. Maar bij de meest Belgen leeft de perceptie dat vastgoed superveilig is. Terwijl je in feite toch investeert in een bepaald, relatief klein niche-product. Zelf al heb je het over verschillende panden op verschillende plaatsen, toch kan je dit m.i. geen gespreide belegging noemen. Het is dus zeer de vraag of je wel kan spreken van “waardevast beleggen”. Maar -zoals reeds hoger gesteld- in tegenstelling tot de financiële sector, mag de vastgoedsector probleemloos schermen met termen als ‘gegarandeerde opbrengst, waardestijging, … ‘  ook als dat later niet het geval blijkt te zijn. Het is een vaststelling, die we wooncoop niet kunnen aanwrijven. Maar die we in het kader van een zorgplicht toch ook niet onvermeld kunnen laten.

Ja, maar ….

Zijn we dan tegen wooncoop en adviseren we je geld daar niet in te stoppen? Neen. Wat ons betreft mag iedereen doen wat hij wil en waar hij zich goed bij voelt. De intenties van wooncoop zijn alvast nobel. Er zijn geen concrete aanwijzingen dat het mis zal lopen.

Maar voorzichtigheid is de moeder van de porseleinkast.

Hoe zinvol het ook is om te helpen betaalbare woonruimte te creëren, leg niet al uw geld in deze vorm van solidariteit. De financiële vergoeding is eerder miniem. En op termijn zien we toch een aantal onzekere factoren. Het is niet uitgemaakt of de financiële vergoeding deze risico’s voldoende compenseert. Ik weet het, het riedeltje is afgezaagd, maar de basisregel bij beleggen is “spreiding, spreiding, spreiding”.

———————————————————————————–

(*) In 2006 stopte de leefgemeenschap Het Luchtkasteel in Doornik. Voor zover ik het toen kon inschatten had dit onder meer te maken met onderfinanciëring vanaf het begin van het project bij de vaste bewoners. Men heeft dit proberen op te lossen door ook huurders een plek in Het Luchtkasteel te geven. Bleek echter dat deze laatsten andere opvattingen hadden over hun engagement in – en verantwoordelijkheden ten aanzien van het project. Het feit dat ze hier een minieme bijdrage moeten reserveren (aangevuld door hun achterban), verhinderd niet dat er ook free riders onder die populatie kunnen zitten.