Categorieën
home

Met vastgoed zit ik toch vast goed?

 

In hun zoektocht naar alternatieven voor de karige opbrengst van spaarrekeningen en van vastrentende producten als termijnrekeningen/kasbons valt het op dat erg veel mensen kiezen voor investeren in vastgoed (vooral woningen).

Plan verstandig

Vastgoed heeft alvast enkele voordelen:

  1. Door verhuring kunt u een maandelijkse/jaarlijkse vergoeding opstrijken. Dit is het equivalent van de rente die je op je spaarrekening krijgt of de coupon die je uit een kasbon haalt.
  2. De verhuurprijs volgt min of meer de inflatie. Door jaarlijkse indexering van de huurinkomsten stijgt het bedrag dat je als inkomsten ontvangt.
  3. Vastgoed – zeker bestemd voor particuliere verhuring – wordt in feite weinig belast: de onroerende voorheffing (op basis van kadastraal inkomen) dient betaald te worden. De huurinkomsten blijven onbelast.
  4. Vaak kan men voor de financiering van de aankoop nog een stukje lenen. Lening die men af en toe zelf nog gedeeltelijk kan inbrengen in de personenbelasting.
  5. De woningmarkt in België heeft een traditie van stabiele meerwaarde te bieden. Systematisch lijkt de waarde van een woning te stijgen en de stijgingspercentages die gepubliceerd worden kloppen de index fors.

Niets dan voordelen derhalve? Dat is wat te kort door de bocht. Er zijn ook nadelen aan het verwerven van vastgoed. En die worden niet steeds voldoende in rekening gebracht. We proberen er hier enkele op te sommen:

  1. Verborgen kosten: naast  de reeds opgesomde onroerende voorheffing, is er alvast een jaarlijks te betalen brandverzekering. Ook daar heeft de premie de neiging te inflatie achter zich te laten.  Daarnaast is er de beheerkost voor verhuring (als alles goed gaat, valt dit nogal mee en beperkt die zich tot opmaken van verhuurovereenkomst, controleren van betaling huur, aanschrijving mbt. index huurprijs, afrekeningen en controleren van staat van woning wanneer huurder het pand verlaat). Koop je in mede-eigendom (appartement), dan zijn er kosten voor gemeenschappelijke ruimtes en syndicuskosten.
  2. Kans op leegstand, onvoorziene (zware) kosten aan woning (lekkend dak,….) huurder die pand niet onderhoud en/of niet betaalt, waardoor herstelkosten hoger oplopen dan nodig of juridische stappen moeten ondernomen worden.
  3. De reglementering op verhuring wordt van overheidswege steeds strenger: energie-efficiëntie met ECP-certificaten, verplichte affichering van huurprijs, huurwaarborg die met 1/3 gereduceerd werd,  …
  4. De gemiddeld vlugge doorstroom van goede huurders (mensen die in afwachting van verwerven eigen woning huren of die na wijzigingen in hun familiale situatie -vb. echtscheiding- enige jaren te overbruggen hebben vooraleer ze hun rug weer kunnen rechten) zorgt er voor dat de woning in de tussentijd meestal niet echt als goede huisvader beheerd wordt. De gemiddeld vlugge doorstroom van slechte huurders (wanbetaling, mensen die door hun schaarse financiële middelen in aanmerking komen voor sociale huisvesting,…) zorgt er meestal voor dat de woningen wel bewoont, maar niet verschoond achtergelaten worden . In beide gevallen zijn er geregeld heropfrissingskosten te voorzien. Omdat de meeste Belgen met een baksteen in de maag geboren blijken, schieten er buiten de 2 genoemde categorieën mensen niet echt veel mensen over, die doelbewust de keuze maken om niet-eigenaar te worden en derhalve kiezen voor langdurige verhuring waarbij ze hun huurpand koesteren en onderhouden alsof het hun eigen goed was.
  5. Waarde van vastgoed kan afnemen. In de jaren ’80 van vorige eeuw was dit in België het geval. Momenteel is dit het geval in erg veel landen van Europa. Natuurlijk denken we dan aan Ierland en Spanje. Maar ook in Nederland is er momenteel een tendens, die al enige tijd bezig is en waarbij de waarde van de woningen +/- met 7 % / jaar daalt.
    Evolutie van de woningprijzen in België (INGstatistiek)

    Omdat de verkoopprijs van woningen omgekeerd evenredig is met de hoogte van de rente (staat de rente laag, dan kan een kandidaat-koper gemakkelijker meer betalen bij zijn aankoop), zou een forse rente-opstoot (momenteel -10/2012- wel niet echt te verwachten) kunnen leiden tot een forse waardedaling.

Betaalbaarheid van woningen momenteel laag (INGstatistiek)

 

Positieve en negatieve punten dus. Is vastgoed daarom af te raden als investering voor wie bijv. op zoek is naar een alternatief om aan vermogensopbouw te doen? Natuurlijk niet. Vastgoed is 1 mogelijk alternatief. Een alternatief dat steek houdt.

Maar vastgoed is niet HET alternatief. In kader van spreiding van de risico’s is het verstandig om daar niet alle heil van te verwachten.

Zo valt op dat vastgoed momenteel nog als 1 van de weinige vermogensvormen is waar nog niet aan geraakt is door taxatie of belasting. Nu de overheid armlastig is, de belasting op arbeid al erg hoog is en allerlei taksen op kapitaal de laatste jaren reeds –fors- verhoogd zijn, is het niet onmogelijk dat ook begrotingsministers eens in die richting gaan kijken.

En net omdat niet alle nadelen verrekend worden, hebben mensen vaak een verkeerd beeld van het feitelijk rendement dat men uit zijn vastgoed haalt.

Budget & Recht (een tijdschrift uitgebracht door consumentenorganisatie Test-Aankoop) heeft in zijn nummer maart/april 2012 een artikel over het rendement van vastgoed gepubliceerd. Dit onder de sprekende titel: Rendement staat niet als een huis.  Het viel ons op dat in een simulatie over rendement op 20 jaar hun gemiddelde op 3,81 % uitkwam (afhankelijk van scenario schommelde dit tussen 2,68 % en 4,98 %).  Meer dan spaarrekeningen natuurlijk, maar toch niet de superbelegging, waarvoor velen ze houden.

We hebben het al dikwijls geschreven en we zullen deze nagel blijven bekloppen. Er zijn 3 basisregels bij beleggen:  spreiden, spreiden én spreiden. Het is zeker een goed idee om je eigen woning te willen bezitten. Of je verdere vermogenopbouw via bijkomend vastgoed moet opbouwen is een minder uitgemaakte zaak.  

 

Door Patrick

Verzekeringsmakelaar (voordien sociaal-assistant en bankagent) bij wie -door de financiële crisis van 2008 én de gevolgen voor overheden, banken en burgers- volgende inzichten rijpten:
1. Uitsluitend 'sparen'= organisatie van uw eigen verarming. Dit door de combinatie van inflatie & ultra-lage rentes.
2. 'Beleggen' is nodig om nog enig rendement te behalen.
3. Doe dit liefst zonder mens, maatschappij en milieu te schaden.

Dit kan in België ook via beleggingsverzekeringen. Deze site wil dit aantonen. In de blogberichten licht ik mijn zoekproces én mijn inzichten in de wereld van duurzaam beleggen toe.

Geef een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.